Ghid Imobiliar - Mara Imobiliare

Ghid Imobiliar – Bonus
by AvionarU on 21 November 2017

O lista de intamplari reale prin care am trecut, unele amuzante, unele din categoria “wtf”. Asta ca sa ne mai distram.
• intr-un apartament de 180.000 euro (4 cam duplex) nu am putut sa ma asez pe WC din lipsa de loc. Agenta a ramas muta si amuzata si a zis ca o sa verifice de curiozitate peste tot de-acum inainte cum sunt asezate vasele de WC.
• intr-un apartament la rosu m-am certat cu un agent care sustinea ca dimensiunea camerei e cu 2 mp mai mare. Cearta s-a rezolvat cand am scos ruleta. Camera era mai mica decat in plan.
• cel putin 5 agenti mi-au spus sa ma grabesc la anumite apartamente, ca se dau repede. Toate cele 5 apartamente sunt inca la vanzare, 4 luni mai tarziu.
• Agentii imobiliari sunt foarte surprinsi de intrebari gen orientarea apartamentului/ce tip de cablaje sunt/cat costa intretinerea in medie pe un an in blocurile pe care le-ati predat deja complet/unde pot vedea cartea tehnica a imobilului/care e regimul maxim de inaltime din zona asta s.a.m.d. Pe unii i-am intrebat daca sunt niste intrebari deplasate si mi-au raspuns amabil ca nu, doar ca nu au mai avut clienti care sa intrebe asa ceva si drept urmare nu au datele disponibile.
• La un ansamblu (semi)central, doua turnuri erau la distanta de cam 3 masini in linie, unul facand umbra aproape toata ziua celuilalt. Cand am intrebat agentul ce trebuie sa fac sa vad si eu soarele de 100.000 de euro, mi-a zis senin si sincer “Pai va luati de la etajul 7 in sus”. un apartament de 70mp costa 110000 euro si un loc de parcare 10000.
• Am fost la o vizionare intr-un ansamlu imobiliar mai la marginea orasului (zona Policolor), mai erau o gramada de agenti cu alti clienti pe-acolo si se salutau si strigau intre ei “hai ca am dat 3 azi”/ “hai ca poate dau si eu 1”. Cred ca majoritatea clientilor de-acolo veneau cu credit. Ansamblul era langa adapostul de caini al primariei si asfaltul se termina 100m mai incolo (unde era un cartier de vile…). Ansamblul era la rosu, se mergea pe pungi si scanduri prin noroaie si cu lumina de la telefoane. A fost o experienta “eye opening”.
• Am vazut la Eroii Revolutiei doua blocuri lipite efectiv unul de altul, si cu o “scobitura” intre ele in dreptul geamurilor de bucatarie (se numeste intr-un fel solutia constructiva, dar apartamentele costau peste 1200 euro/mp)
• Am vazut caramizi crapate in blocuri la rosu si fierbeton stramb, cu finalizare in primavara 2018. Blocurile respective sunt in prezent in totalitate vandute.
• Un agent mi-a explicat senin ca 2km ii faci in maxim 10 minute de mers normal (era vorba de distanta pana la metrou)
• Un agent mi-a spus senin ca pretul e peste media zonei pentru ca primaria va trage utilitati si asfalt in 3 luni in zona respectiva (apartamentele erau “la cheie”)
• Un agent s-a suparat ca i-am cerut planul apartamentului pe care il vindea. Pentru ca nu il avea, am refuzat vizionarea. Mi-a zis “nu inteleg ce va trebuie, ca oricum il vedeti la vizionare si va hotarati atunci daca va place”
• In multe apartamente noi nu exista spatii de depozitare si toti se uita ciudat la tine cand ii intrebi “eu unde pun aspiratorul?”
• Multi agenti iti cer de la obraz bani fara sa poata sa spuna exact ce fac de ei, si aparent nu au nici o problema cu asta.
• Toate apartamentele noi sunt perfecte pana incepi sa arati cu degetul probleme, moment in care ti se spune direct “da, dar nu conteaza ca oricum se vand”
• Apartamentele construite pentru patura sociala “medie/middle class” sunt in proportie de 95% facute cu minimul necesar si legal la suprafete si finisaje, dar aproape toata lumea pare sa creada ca sunt “lux”.
• Nimeni nu iti poate da parametri tehnici de executie, in afara de cel care a proiectat efectiv. In rest, nici agentii, nici dezvoltatorii nu au nici o treaba.
• Ramane un mister pretul afisat cu TVA separat. Intr-un fel e bine, te obliga sa calculezi si oricum nu prea stie lumea cum se face.
• Un agent mi-a propus sa renunt la doua locuri de parcare, ca sa ma incadrez in suprapretul dezvoltatorului, ca oricum “zona e libera si poti parca pe strada”. Asta ca idee despre ce inteleg unii prin “negociere”.
• Aroganta agentilor e incredibila, dpdv statistic cred ca 30% te trateaza ca pe un sclav.
• Intr-un apartament de 125.000 euro dadeai din baie direct in living.
• Intr-un apartament de 120.000 euro nu exista loc fizic pentru cel putin doua electrocasnice mari (frigider si masina de spalat)
• La un bloc facut acum 2 ani tencuiala era cazuta/crapata/daramata de vreme. Pretul era peste media pietei si nu avea alte avantaje specifice.
• De la un apartament de la etajul 1 intr-un bloc din Eroii Revolutiei puteai sa tragi lejer cu mana de o gramada de cabluri intinse intre stalpi pe strada.
• Intr-un apartament de 165.000 duplex 4 camere, singura solutie gasita pentru accesul in mansarda era o scara retractabila care cadea in sufragerie.
• Exista apartamente vandute ca ultra-lux, de 55mp (2-3 camere in suprafata asta), dar cu terase de 100mp, in marginea oraselor. As fi inteles asta daca erau in centrul orasului.
• Am nimerit o tipa la o agentie imobiliara mare, cu titlul de “manager de proiect”, care a discutat cu mine minim 10-15 minute de fiecare data la doua targuri imobiliare diferite, mi-a luat telefonul, mailul, preferintele mele imobiliare si nu am mai auzit niciodata de ea. Sunt convins ca este prezenta la fiecare targ imobiliar. Intamplator am dat de un coleg de-al ei la o alta vizionare si i-am spus, a ramas trasnit, mi-a zis ca tipa e om de baza acolo, fara ea nu s-ar vinde nimic.
• 95% din agentiile din piata nu ofera servicii de “real estate” adevarate, doar vanzari-inchirieri. Toti zic in schimb ca ar prefera clienti educati si care sa inteleaga “cum merge treaba in imobiliare”.
• Pe un subiect fix dat, 5 agentii au avut 3 povesti diferite.
• Un ansamblu rezidential avea o latura (cu balcoane si geamuri) construita la cativa metri de o vila. Am aflat ca vila e a unor tigani lautari carora le plac petrecerile si care acum se judeca cu dezvoltatorul. Chiar imi placea un apartament pe alta latura in blocul ala, am zis pas.
• La un ansamblu rezidential din spate de la Auchan Titan, 2 tigani mi-au tras de portiere la masina, in timp ce eram in ea cu motorul pornit (erau incuiate). I-am urmarit un pic si am aflat ca pe strada din spatele complexului e plin de tigani cu gratare pe sosea, scandal etc. Pretul/mp era peste medie acolo.

Ghid imobiliar 1 – hotararea si trasarea limitelor
by AvionarU on 20 November 2017

Anul asta domeniul imobiliar a fost relativ “fierbinte”, mai ales in a doua jumatate. Legi anuntate si “discutate si uitate”, ROBOR si curs fluctuante in ultimul trimestru, oferta de locuinte prezenta pe toate gamele de pret, dar prea mica pentru cerere, cateva falimente de constructori, cateva schimbari de proprietari la proiecte, modificari ale legii salarizarii, fonduri de Prima Casa terminate rapid si tot asa. Indrazneste sa crezi, ca s-a si intamplat. Ok, sa zicem ca din motive personale (nu dezbat vesnica “chirie VS credit”) te-ai hotarat sa iti iei o proprietate in care sa locuiesti, prima din viata ta. Procesul nu este simplu, asta daca vrei sa faci o alegere buna si in cunostinta de cauza. Voi povesti o parte din experienta mea, ce am invatat, in speranta ca ajuta pe cineva. Nu e cazul de discutii in contradictoriu, fiecare isi ia din seria asta de articole ce considera ca ii foloseste si poate ignora restul.
Ca niste date orientative pentru discutie: eu am finalizat procesul/achizitia, vorbim de o suprafata utila de ~100mp, intr-o zona semi-centrala a orasului, cu doua locuri de parcare. Mentionez asta ca sa ne intelegem despre ce imi dau cu parerea, ca sistem de referinta. Poate cateva chestii sunt particulare Bucurestiului, dar majoritatea lucrurilor sunt convins ca sunt la fel peste tot.
1. Trasarea limitelor – inainte sa faci orice pas, prima data iti faci un calcul serios legat de bani. Efectiv trebuie sa ajungi la raspunsul fix “care este maximul pe care il am disponibil pentru plata unei locuinte”. Asta include avansul, creditul/cash-ul pentru apartament, diverse comisioane, impozite si taxe notariale, cheltuieli imediate DUPA achizitie (utilitati, eventuale renovari/lucrari, mobila, costuri de mutat dintr-o parte in alta). Abia apoi te uiti “ce poti sa cumperi de banii aia”. Cateva lucruri dureroase aici:
• daca nu esti in stare sa strangi avans si nu are cine sa iti dea in mod cert (familia sa zicem), dar iti cauti activ casa – esti dobitoc. Combinatiile alea cu credit de consum + credit imobiliar sunt idiotice si nu au facut prea multi oameni fericiti, dupa cum s-a vazut in ultimii 10 ani. Ideea e simpla, daca nu produci destul, nu e cazul sa te bagi, sau e cazul sa iti scazi pretentiile.
• daca ai salariul de cateva ori peste media orasului, dar nu ai strans in 2 ani un avans minim si nici banca nu iti da prea mult – cunoaste-ti limitele si incearca sa vezi de ce NU se poate, aia nu sunt prosti, in general tu esti. Am auzit cazuri de genul “am ramas blocat cu 2000 de euro in ceva cateva luni, nu mai pot sa imi iau casa, ca nu mai am de unde sa scot inca 2000 avans”. Si asta de la oameni considerati “bogati” dupa orice standard statistic din Romania.
• daca cheltui tot salariul de la luna la luna si esti genul care intreaba vesnic “au intrat banii?”, atunci probabil un credit imobiliar nu e pentru tine.
• NU calculati totul la limita, costurile pot varia in cateva luni, si in general nu e in avantajul vostru. Nu ai nici o scuza sa ai intre 25 si 40 de ani si sa nu ai idee de ce s-a intamplat in 2008-2010, sa nu faci macar de curiozitate un calcul de proba “ce se intampla daca maine creste euro cu 15 bani, cat inseamna in lei 100.000 euro ieri si azi”, sa nu citesti cum functioneaza o dobanda. As recomanda ca din suma totala disponibila pt afacerea asta, sa scadeti macar un 5% pe care sa ii aruncati undeva si sa uitati de ei. In cel mai bun caz, vor fi niste bani in plus la mobila si electrocasnice. In cel mai rau caz, va fi diferenta de curs intre antecontract si contractul final – caz care se intampla in aceasta toamna.
• Ca regula generala: nu te bazezi pe promisiuni pozitive din partea celor de la putere, dar ia in calcul macar intr-o oarecare masura previziunile negative prezentate de opozitie sau altii.
• Stabileste niste limite fixe peste care nu esti dispus sa treci, mort copt, nici daca castigi la loto sau ceva. Ca un exemplu: “Nu voi da mai mult de 1100 euro/mp util in zona X”, “Nu dau mai mult de 90.000 euro pe un apartament mai vechi de 1980”. TINE-TE DE ELE. Daca totusi decizi sa sari un pic din ele, fa-o complet constient si asumat si ai grija sa fii convins de motivele pt care faci asta.
• Nu uita ca si banii costa bani, daca iei credit. Nu vin prin magie de la banca si apoi “dai tu inapoi o suma lunar”, e mai complicat sistemul si nu e gandit in avantajul tau pe termen lung.
• Nu iti fa idei despre preturi din articole tip “analiza publicata de X”. Iti faci idee de preturile de pornire uitandu-te ore intregi pe ofertele din piata si discutand cu oamenii care au trecut recent prin asta.
Acum ca stii exact pe ce bani te bazezi, poti sa incepit sa cauti.

Ghid Imobiliar 2
by AvionarU on 20 November 2017

Ai o cifra in minte si am stabilit ca te tii de ea. Acum e cazul sa dai piept cu realitatea ofertei imobiliare. Ca abordare, eu am pornit de la niste criterii stricte, iar apoi dupa o filtrare si urmarire de cateva saptamani, am inceput sa ma joc un pic atat cu limita inferioara, cat si cu cea superioara. Cum functioneaza:
• Trebuie sa ai o idee clara despre zona, an de constructie, etaj, suprafata minima si maxima, tipul imobilului (bloc, casa etc), compartimentare, numarul de bai, structura de rezistenta. Toate astea si inca cateva sunt criterii pe care le folosesti pe motoarele de cautare. Exemple: imobiliare.ro, storia.ro, olx.ro, anuntul.ro. Cu cat site-ul e mai mic/necunoscut, cu atat oferta e mai mica pe el. Cu timpul mi-am dat seama ca nu are rost sa urmaresc mai mult de top 3 site-uri, in general includ si anunturile din cele mai mici.
• Pregateste-te psihic pentru interactiunea cu una din cele mai urate profesii din Romania – agentul imobiliar (mai pe larg mai incolo un pic)
• Intelege ca locuinta perfecta matematic nu exista pentru oameni “normali” dpdv al banilor. Castigi ceva, pierzi ceva – INTOTDEAUNA. Exemple intr-un buget alocat: vrei spatiu mai mult, trebuie sa te duci mai spre marginea orasului. Vrei central, te pregatesti de cladiri vechi si niste costuri adiacente (expertiza, renovare scumpa etc). Vrei bloc nou – n-ai spatii de depozitare, dar ai structura de rezistenta.
• Salveaza anunturile care iti plac si urmareste 1-2 zile sa nu apara acelasi imobil de vanzare la mai multe agentii, cu preturi diferite. Recordul pe care l-am vazut pe imobiliare.ro a fost un apartament in zona Decebal/Muncii, care in 12 ore de la prima aparitie era listat cu diferente de cca. 15% la pret, in 14 (PAISPREZECE) anunturi diferite, urmat la mica distanta de o casa la Cismigiu cu 9 aparatii in 24 de ore.
• Familiarizeaza-te cu notiunile urmatoare:
o LEGEA LOCUINTEI – in special suprafetele minime pentru camere. Atentie, foarte multe blocuri noi nu respecta asta, sau folosesc trucuri care va vor deranja pe termen lung. O resursa buna pentru asta este Radu Negoita, arhitectul de la Case Strambe pe Radar. Cititi pagina de facebook si site-ul http://www.piatradecasa.ro/ , o sa va invete rapid niste chestii minimale care va vor schimba total abordarea unui plan de apartament. Nu e nimic exagerat, pur si simplu o sa invatati sa va uitati un pic altfel la un releveu.
o LEGILE PRIVIND CALITATEA SI EXECUTAREA lucrarilor in constructii (mai ales pentru blocuri noi). Nu trebuie sa invatati din scoarta in scoarta, puteti trece intr-un weekend prin pagina celor de la Vilared, prin blogul lor [construieste.info] unde explica destul de simplu cateva chestii de baza. Pentru blocurile vechi invatati cele cateva tipuri de structura si ce (dez)avantaje prezinta.
o Nu uitati ca atat arhitectul Radu Negoita cat si cei de la Vilared ofera consultanta pentru cumpararea de imobile vechi si noi. Nu sunt asa scumpi si serviciile lor sunt foarte ok. Chiar daca nu apelati fix la astia, incercati sa vorbiti cu cineva din domeniu in care aveti incredere: fosti colegi, ingineri din familie etc. Nu va imaginati cate tepe si tampenii sunt in piata (estimarea personala e >50%), si un om obisnuit are ZERO sanse sa le miroasa daca nu se documenteaza un pic inainte. Plateste un specialist, ca sa nu plangi 30 de ani. Nu e nevoie sa faci asta la fiecare apartament care iti atrage atentia, doar la cele cateva din lista scurta (detalii mai jos).
o Grila notariala curenta – asta e un fel de “cat considera notarii ca e pretul minim/mp in zona X”, si in functie de care se calculeaza taxe si impozite. Nu e extrem de relevant ca cifre, dar daca iei un apartament mediu la un pret de 3 ori mai mare decat e in grila, poate ar trebui sa iti pui niste intrebari. De asemenea e un reper important, mai ales daca vanzatorul va cere sa declarati mai putin in acte, conform legii exista niste repercusiuni daca exagerati din dorinta de a fenta prea mult din taxe. De asemenea va poate afecta la asigurari, preturi de vanzare in viitor etc.
o Limbajul imobiliar, care in multe situatii prezinta deformat realitatea, sau ascunde manevre la TVA si comisioane. De exemplu: daca apartamentul costa peste 100.000 euro si spune “TVA 5% inclus”, in traducere inseamna ca in acte, prin varii manevre, veti trece o valoare sub 100.000. Loc de parcare gratuit inclus (promotie blocuri noi) – in traducere inseamna ca e inclus in pretul imobilului, si daca renunti la el, apartamentul e mai ieftin. Loc de parcare inclus (blocuri vechi) – in traducere: proprietarul actual are loc inchiriat si probabil va trebui sa dai o spaga la primarie sa se faca transferul la tine, altfel trebuie sa stai in jur de 2-5 ani la coada. NU EXISTA loc de parcare in cota de proprietate la apartamentele comuniste, din motive evidente. “Duplex mansardat” – in general un pod locuibil si care nu face banii. “Vecini ok” – asta e scrisa la orice casa cu o curte comuna, ignorati. “Fara probleme de rezistenta” – aveti nevoie de expertiza specializata pentru linistea voastra, sunt case care au prins cutremurul din 40. “Scara deosebita” – au pus gresie si faianta si 3 ficusi la intrare intr-un bloc vechi. “partial renovat” – inca 20-30.000 euro ca sa faci calumea. Apartamente renovate ok/scump, dar conectate la RADET – posibil vecini naspa.
o Vorbiti macar de curiozitate cu un agent imobiliar care sa va acorde consultanta dedicata. Comisioanele sunt intre 2 si 4% pentru apartamentele vechi, dublu fata de “comisionul standard”, dar macar aveti un contract si va reprezinta interesele. Cum ii alegeti, cred ca tine de fler si recomandari din cercul vostru. Eu am incercat cu 3 si nu mi-a iesit, desi toti erau foarte “spalati” si aveau vorbele la ei si am fost dispus sa platesc exact cat cereau din prima, fara negocieri. Doi erau de la RENET de exemplu, si desi foarte increzatori si chiar usor aroganti pe alocuri, nu au livrat nimic concret. Vorba multa, treaba deloc.
o NU exista “suflet”/sentimente in domeniul asta, stiu ca mai ales la prima casa pare o chestie foarte sentimentala, insa fiti reci/calculati si fara compromisuri SI MAI ALES FARA STRES. Majoritatea celor de care o sa dati incearca sa traga pe voi si in general ii doare la doi metri in spate de ce simtiti voi, daca nu pot exploata in interesul lor. Pastrati-va trairile personale pentru voi si cei apropiati, iar ca sa aveti o eficienta cat de cat cu agentii, dati-le specificatii exacte cu ce cautati (vezi primul punct) si spuneti ca nu vreti sa faceti compromisuri. Altfel va vor freca cu telefoane si vizionari inutile.
o Mergeti la targurile imobiliare! In majoritatea cazurilor sunt mizerii, dar te ajuta sa iti dai seama de piata si unde te situezi in ea. PRO TIP: plateste aia 10 lei intrarea, in loc sa te inscrii pe Facebook ca sa intri gratis, sunt cozi vesnice la intrarile gratuite. Ca exemplu personal, dupa 2 targuri, la urmatoarele 2 am iesit in 10 minute, iar intr-unul din ele am facut chiar doua ture in timpul asta. La al 5-lea targ a fost mai ok (Imobiliarium), am vazut proiecte interesante si servicii adiacente gen smart homes, E.ON Flash. Uitati-va si vorbiti cu cei de la standurile proiectelor mai “de lux”, va ajuta sa va faceti o idee despre care e urmatorul nivel.
o Invatati orasul si zona in care vreti sa cumparati! Nu fiti prosti, o diferenta de 300-500 metri “mai incolo si un pic mai ieftin” poate insemna 15-20 de minute in plus in trafic zilnic, o intersectie super aglomerata, poate insemna un sector administrat mai prost, vecini mai naspa, utilitati problematice. Plimbati-va pe acolo la ore de varf, vorbiti cu prieteni care stiu zona si tot asa. Nu va lasati pacaliti de faptul ca “stiti voi cum e pe-acolo de cand erati studenti”. De exemplu o strada din Tei pe care am stat 6 ani a fost asfaltata in 2006 si de-atunci pauza. Acum strada respectiva are coloana de masini dintr-un cap in altul la orele de varf si e plina de gropi. Pe vremuri as fi cumparat acolo, acum nu as da banii nici batut (zona e in continuare relativ scumpa).
o NU ignorati subiectul parcarilor! Daca mergeti constant cu masina, planificati un cost pentru un loc de parcare intr-un bloc nou, sau interesati-va cum si unde puteti inchiria de la primarie pentru blocuri vechi. Problema nu este de ignorat. Daca aveti doua masini…e si mai rau. Ca idee, din 2006 blocurile noi trebuie sa aiba parcari disponibile (contra cost) dupa niste norme date de primaria generala. Asta ca idee, ca zilele astea s-a udat blogosfera la un complex rezidential anuntat cu locuri de parcare…conform legii. Niste detalii gasiti la PMB, aici si aici.
o Verificati portofoliul constructorului in cazul blocurilor noi! O cautare pe google dupa adresa sau nume va poate duce la un forum plin de probleme care v-ar putea schimba decizia.
o Cereti planul (releveul) apartamentului direct prin mail de la agentul care a pus anuntul, INAINTE de vizionarea fizica. Va va scuti de mult timp pierdut. Daca agentul nu are planul si o da cotita, renuntati (sau cautati anuntul la alt agent). Invatati sa va uitati pe un plan, nu e mare inginerie. Imaginati-va viata voastra intre liniile alea desenate.
o Ai rabdare, procesul e lung. Eu intr-o seara am trecut prin 564 de anunturi si catre sfarsitul procesului de achizitie, stiam portofoliul imobiliar din zonele mele de interes mai bine decat orice agent cu care am discutat. PRO TIP: fa-ti timp o data sa filtrezi TOT, apoi va fi mult mai usor sa urmaresti doar ce apare nou.
o Invata sa folosesti Google Maps cu Street View ca sa verifici zona unui apartament direct dupa ce ai dat de un anunt care iti place, te poate scuti de o vizionare fizica inutila!
Acum ca ai reusit sa gasesti cateva anunturi care iti plac destul de mult cat sa vrei sa le vezi (vor fi mai putine decat te-ai asteptat la inceput, daca ai filtrat bine), e timpul sa incepi vizionarile, tratate in articolul urmator.

Ghid Imobiliar 3
by AvionarU on 20 November 2017

Ai reusit sa te familiarizezi cu oferta din aria ta de interes si pret, intelegi niste notiuni cat sa nu “te faca din vorbe” agentii, ai ajuns la o lista scurta de anunturi pe care e timpul sa le vizionezi. Daca ai gasit imobilul respectiv la mai multe agentii, uita-te pe portofoliul lor si cum se prezinta pe net si alege-o pe cea care pare mai ingrijita (anunturi cu multe informatii, fara greseli gramaticale, un site/portofoliu mai spalat etc). Incepi si dai telefoane si stabilesti intalniri. Cam care e treaba:
• Pastreaza in minte clar cerintele si bugetul stabilite si daca auzi in conversatii urmatoarele sintagme din ghilimele, ignora-le pur si simplu:
o “cum platiti, cash, sau credit” – daca asta e in primele 3 replici in conversatia cu agentul, incercati sa evitati, e doar un lup hamesit.
o “tocmai s-a dat, dar va pot arata altceva la fel” – comunicati cerinte specifice si mentionati ca nu va intereseaza compromisuri, ei oricum va vor propune si oferte pe langa ce vreti.
o “ati vazut ca e cu comision din partea cumparatorului” – indiferent daca scria sau nu in anunt, intrebati-l politicos ce primiti de banii respectivi (1-2% in general) si ce face el de suma aia pentru voi. Daca isi asuma vreo raspundere legala pentru ce va prezinta. O sa aveti surprize neplacute. Daca raspunsul lui e evaziv si cu “asa se face”, depinde de voi cat de mult va doriti apartamentul respectiv. Luati in calcul ca apartamentul va costa pretul listat + 2% in total si raportati la bugetul si criteriile voastre. (blocuri vechi)
o “are loc de parcare inchiriat, dar stiu pe cineva la primarie unde dam o atentie” – daca pare sigur pe el si doriti sa o luati pe drumul asta, cereti detalii. (blocuri vechi)
o intrebati de structura de rezistenta, anul constructiei, datornici la intretinere. Trebuie sa le verificati si voi, dar daca agentul nu stie nimic, inseamna ca vrea comisionul degeaba. Refuzati vizionarea, sau mergeti la ea si spuneti chestiile astea de fata cu proprietarul, daca sunteti hotarat la apartamentul respectiv. S-ar putea sa se inteleaga intre ei. (blocuri vechi)
o Intrebati de acte si dovezi pentru reparatiile majore din bloc (coloane schimbate, electrica schimbata, eventuale consolidari) – blocuri vechi
o intrebati de orientarea cardinala a apartamentului
o intrebati de acte (gasiti pe google liste cu ce trebuie sa aiba) – blocuri vechi si noi
o “lipseste utilitatea X/asfaltul/sunt tigani/se va construi de primarie in curand” – daca nu aveti cunostinte exacte despre subiect, ignorati si luati decizia ca si cum NU se va face ceva in urmatorii 2-5 ani. Daca puteti trai cu ce vedeti la fata locului asa, e bine, daca nu, plecati. Un exemplu elocvent e metroul din Drumul Taberei, apartamentele au in descrieri “aproape de viitoare statie de metrou” de 3-4 ani incoace, si preturile sunt nejustificate. – blocuri vechi si noi
o atentie la scara blocului si lift (trepte tocite, pereti murdari, mirosuri, zgomote) – blocuri vechi
o uitati-va la echipele de muncitori (daca au chef de treaba, sau nu) si cum arata santierul in general. In majoritatea cazurilor, daca vi se pare ceva nasol sau in neregula, atunci cam asa e, chiar daca nu aveti cunostinte de specialitate – blocuri noi LA ROSU/IN CONSTRUCTIE.
o uitati-va la caramizi, grinzi, puntile de la usi, trepte, parcare subterana, acoperis – sa nu fie crapate, strambe, neingrijite, cu fierbeton indoit etc- blocuri noi LA ROSU/IN CONSTRUCTIE
o NU va angajati la nimic de la prima vizionare, indiferent de cata presiune pune agentul. 70% din ei iti vor spune ca “se dau repede”, “se negociaza putin”, “mai sunt vizionari” si alte rahaturi. Ignorati pur si simplu si cereti cel putin 1-2 zile de gandire (blocuri vechi si noi)
o verificati tabelele de intretinere din blocurile vechi.
o uitati-va atent la strazi si constructii, si inainte sau dupa vizionare dati o tura prin jur. Vedeti ce se intampla in cladirile vecine (daca sunt industriale, diverse institutii etc). Incercati sa va imaginati cum va evolua zona – de exemplu daca mai vedeti un loc gol/curte veche, sunt sanse mari ca acolo sa apara alt bloc rezidential care sa ia lumina, aglomereze zona si tot asa)
o uitati-va la finisaje si calculati cam ce ati schimba si ce costuri implica (blocurile vechi).
o uitati-va la finisaje si intrebati daca/ce se poate schimba. Unii constructori au diverse contracte cu Dedeman (un exemplu), si in bugetul alocat poti sa iti alegi din zeci de produse. Altii au costuri fixe/importurile deja facute si nu mai permit asta decat pentru o gama mica (blocuri noi)
o verificati prize, intrerupatoare, instalatii la blocurile noi, inclusiv la amplasare (prize de electrocasnice, aer conditionat etc). NU va bazati pe faptul ca “sunt noi, ce poate sa nu mearga”. Momentan in piata constructiilor e o problema de personal mai acuta decat in IT si asta se traduce prin echipe proaste, care executa prost chiar si un banal intrerupator. Cereti o a doua vizionare daca e nevoie si veniti cu ce va trebuie pt verificari (un incarcator pt prize, niste becuri de montat pt intrerupatoare. tester de cablu etc). Uitati-va la geamuri sa nu fie zgariate din timpul constructiei, vor trebui schimbate daca da. La fel si la usi, verificati fiecare clanta si daca se inchid. Verificati spatiile comune si parcarea subterana. Intrebati de termene exacte de finalizare pentru detalii, altfel e posibil sa stati cu ele “Aproape gata” inca 3 luni. Cereti cartea tehnica, sau mergeti la biroul dezvoltatorului sa o studiati, eventual cu cineva de specialitate. (blocuri noi)
o intreaba agentul daca el si-ar cumpara in blocul respectiv/apartamentul respectiv. E relevant ca intrebare mai catre final, iti da o idee despre agent.
o calculeaza taxele notariale ca sa stii cam ce bani trebuie cheltuiti din buzunarul tau, pe langa apartament in sine.
o ai grija ce semnezi inainte si dupa vizionare cu agentul! unii doar isi fac o baza de date (e ok, lasati numarul de telefon si numele), altii te obliga la niste chestii prin contract (exclusivitate etc). Nu dati cu pixul ca primarii!
o Daca ti-a placut destul de imobil si te gandesti sa il iei, revino singur(a) in zona respectiva la orele de varf si in weekend si stai cateva ore pe acolo, in masina sau pe jos, ca sa ai o perceptie asupra zonei. Plimba-te si casca ochii si urechile prin jur la: trafic, acces catre bulevardele principale, oameni, puncte de interes, mirosuri, zgomote, lucrari munincipale etc). Incearca sa vorbesti cu vecinii, fara rusine. Nu se supara nimeni, in general.
o da feedback agentului si spune-i ce (nu) iti convine. Pune multe intrebari directe, fara jena. NU te lasa dominat de el si in general tine minte ca e o tranzactie egala, unii isi aroga pozitia de superioritate total nejustificat.
o Pregateste-te sa auzi diverse povesti, mai mult sau mai putin reale, mai ales la constructiile noi. Ca regula generala, eu daca am auzit aceeasi poveste de la mai mult de 3 agenti, am considerat-o reala
o nu te jena sa incerci o negociere de pret cu alta agentie care are imobilul in portofoliu, daca prima cu care ai fost la vizionare nu e in stare sa faca prea multe. Sunt banii tai. Ca idee, eu am vazut apartamentul de 2 ori cu un agent, nu m-am inteles la bani dintr-o mizerie care nu era din vina mea, a mai trecut o luna, am dat de alt agent la care intrebasem de altceva din portofoliu, ala mi-a obtinut un pret mai bun la apartamentul initial, asa ca am facut tranzactia prin el. Acest al doilea agent nu a fost cu mine la nici un apartament la vizionare, ne-am intalnit de doua ori, la rezervare si vanzare, in schimb a raspuns bine la orice l-am intrebat si in general a fost destul de ok cat sa il recomand.
o Folositi email-ul. Agentii care nu se descurca cu asta trebuie ignorati. O sa va ajute atat la organizarea personala a informatiei, cat si la verificarea aburelilor. Lor le convine sa stea in telefon, vrajeala maxima, “ah, nu cred ca ati inteles detaliile pretului cand am vorbit aseara”, dar daca e in scris, e cam greu sa o dea cotita. Emailul nu mai e “tehnologie noua” de minim 15 ani, nu exista scuza.
o atentie la compartimentari si dimensiuni in planuri (pe care le aveti deja), fata de ce vedeti in realitate. NU va jenati sa luati ruleta cu voi si sa masurati, o sa aveti surprize in unele cazuri.
o in general vorbiti pe cifre/fapte/poze, nu pe imaginatie si “mi se pare ca e ok”
o mai veniti la o vizionare cu cineva care se pricepe mai bine, daca aveti (platit, sau prieten)
o aveti incredere in intuitie, pe langa evaluarea “matematica”. Daca nu simtiti “Acasa” la vizionare, la revedere.
o inca o data, RABDARE. E posibil sa rezolvati in doua vizionari, sau in 20. In afara de cateva cazuri foarte specifice si exceptionale, de fapt nu va grabeste nimeni sa luati o decizie.
o intreaba dezvoltatorul daca e dispus la mici modificari in pretul asta (= eventuali pereti de rigips, mici lucrari la tevi, prize in plus sau mutate, chestii de-astea). Unii o fac gratis, altii vor bani in plus sub pretextul ca e “la cheie” deja.
o sapati pe net si intrebati in jur despre zona/constructorul/cladirea care v-a placut. Cereti pareri de peste tot. Nu e obligatoriu sa faceti ce zic altii, dar cat mai multe perspective asupra subiectului nu strica. Atentie la articolele “cusute cu ata alba”, majoritatea in care se spun exclusiv lucruri pozitive despre o locatie/constructor sunt platite de acesta din urma si probabil au diverse probleme pe care vor sa le ingroape in PR. Un exemplu recent este valul de laude umede aduse de blogosfera unui complex numit Luxuria Domenii, desi compartimentarile sunt “medii” cu indulgenta, parcarile sunt construite in limite legale, iar zona e blocata. Dar despre asta, cu alta ocazie.
o NU mergeti pe incredere nicaieri, verificati si calculati totul, sau asumati-va consecintele.

https://legeaz.net/utile/calculator-taxe-notariale